Finanční správa zasadila ránu Airbnb: daní se jako ubytovací služba

9.11.2017

Byznys s krátkodobými pronájmy bytů se posledních letech v Praze rozrostl do nevídaných rozměrů a proměnil tvář realitního byznysu, zejména v centru metropole. Podobné dopady budou pravděpodobně i v jiných turisticky lukrativních lokalitách v České republice

Jen pro představu – v centru Prahy se aktuálně nabízí turistům přes Airbnb zhruba tři tisíce bytů. Realitní kanceláře nabízejí k dlouhodobému pronájmu v Praze 1 právě teď 304 bytů, tedy desetkrát méně. Tento nepoměr způsobuje zejména:

1. Růst cen dlouhodobých nájmů

Bytů k dlouhodobému pronájmu je v centru Prahy nedostatek, nájmy se dramaticky zvyšují. Pokud bychom počítali, že nájemce zůstává v nájmu jedné nemovitosti v průměru tři roky a že by se celé tři tisíce bytů, které nyní najdeme v nabídce na Airbnb, využily na dlouhodobý pronájem, pak by nabídka bytů k dlouhodobému pronájmu v centru Prahy v daném roce byla obohacena o dalších 1000 bytů a ceny nájmů by se dostaly zpět do dostupnějších úrovní.

2. Růst cen bytů

Krátkodobý pronájem dává vlastnictví bytu v centru nový finanční rozměr. Kupující, kteří mají v plánu nemovitost krátkodobě pronajímat, jsou za ni ochotni nabídnout vyšší cenu než zájemci, kteří by v ní chtěli bydlet nebo by ji rádi pronajímali dlouhodobě.

3. Úbytek obyvatel centra

Obyvatelé v centru Prahy jsou zvyklí na turismus na ulicích. Jen velmi těžko si ale zvykají na ruch a snížené soukromí ve svých domech, což jsou přímé a přirozené důsledky pronajímání bytů turistům. Toto nepohodlí v kombinaci s vysokými cenami nájmů případně cen bytů snižuje smysluplnost bydlení v centru.

Proč se Airbnb tak rozšířilo?

Inu, jednoduchá odpověď. Protože se vyplatí. Na tom má ale značný podíl to, že část poskytovatelů příjmy z krátkodobého ubytování buď nedaní vůbec, anebo je zdaňuje nesprávně. Díky tomu dosahují zisků, které pak lákají na dosud neregulovaný trh další a další hráče a umožňují jim poměrně bouřlivý růst.

Jak se ale zdá, stát pochopil, o jaký objem prostředků přichází na daních a pojistném, a rozhodl se s tím něco dělat. Nejprve se začalo proslýchat, že si česká Finanční správa vyžádala údaje o poskytovatelích ubytovacích služeb přímo u Airbnb. S těmito informacemi si mohla snadno spočítat, jakého obratu tento trh ročně dosahuje.

Před nedávnem pak Finanční správa vydala informace, jak by se podle ní měly příjmy z Airbnb správně danit. Asi nikoho nepřekvapí, že doporučený model nedává lidem, kteří ke svému podnikání využívají Airbnb a podobné platformy, žádná daňová zvýhodnění. Daňoví úředníci k nim budou přistupovat jako k poskytovatelům ubytování, zařadil je tedy mezi hotely, penziony, ubytovny a podobně. To povede k citelnému snížení zisků v oboru.

Doporučení provozovatelům Airbnb

Pro stát představuje celý segment Airbnb významný zdroj potenciálních doměrků a dodatečně získaných prostředků. Proto už za rok 2017 by měli ubytovatelé, kteří doposud příjmy z Airbnb zdaňovali jako příjmy z pronájmu, změnit svůj dosavadní postup a příjmy zdanit jako příjmy z podnikání. V této souvislosti se určitě vyplatí požádat o živnostenský list, který pak umožní využít výhodnější paušální výdaj ve výši 60 % příjmů. 

Jak správné danit příjmy z Airbnb

V dosavadní praxi velká část ubytovatelů příjmy z Airbnb zdaňovala jako příjmy z pronájmu, díky tomu se vyhnula povinnosti hradit sociální a zdravotní pojištění a případnou DPH. Ve světle nově zveřejněné informace finanční správy je ale tento postup neudržitelný a znamenal by velké riziko doměrků. Ze třináctistránkového dokumentu Finanční správy vyplývají následující pravidla pro zdanění příjmů z Airbnb:

1. DPH

S ohledem na DPH je činnost klasifikována jako ubytovací služba, což znamená, že pokud jeho obrat za dvanáct po sobě jdoucích měsíců přesáhne jeden milion korun, musí se poskytovatel ubytovací služby registrovat jako plátce DPH.

POZOR – pokud poskytovatel ubytovacích služeb realizuje další vedlejší činnosti – například dlouhodobý pronájem, poradenství a podobně, příjmy z těchto aktivit se započítávají do obratu!

Každý poskytovatel ubytovací služby je považován pro účely DPH za osobu povinnou k dani, a musí tedy v České republice přiznat DPH z přijetí služby zprostředkování od Airbnb, pokud pak není ještě plátcem, musí se pro tento účel registrovat jako identifikovaná osoba a má obdobné povinnosti jako plátce DPH.

2. Daň z příjmů a pojistné

Z hlediska daně z příjmů je činnost poskytovatelů ubytování prostřednictvím Airbnb považována za podnikání, pokud je vykonávána samostatně, za účelem dosažení zisku, soustavně, ubytování je poskytováno hostům krátkodobě, včetně vedlejších služeb (tj. zejména úklidu) a to zejména za účelem rekreace.

Jestliže nemá poskytovatel ubytovacích služeb živnostenské oprávnění, má při uplatnění paušálních výdajů nárok na 40procentní paušál, má-li oprávnění, může uplatnit 60procentní paušální výdaje,

Z výsledného zisku je třeba odvést i sociální a zdravotní pojištění.

Daňová náročnost provozování Airbnb je tedy vysoká. Na druhou stranu je stejně vysoká jako mají všichni ostatní, kdo působí na trhu s ubytovacími službami, tedy například hotely.

Vyjasněním způsobu zdanění finanční správa přispívá k narovnání podmínek. Zároveň tím pravděpodobně zpomalí divoký rozvoj Airbnb a zmírní jeho dopady na realitní trh.

výsledného zisku je třeba odvést i sociální a zdravotní pojištění.

Dobře × špatně

Pro srovnání si na jednoduchém příkladu ukážeme, jak se liší daňové zatížení, když zdaníme (nesprávně) příjmy z Airbnb jako příjmy z pronájmu a když je zdaníme jako příjmy z podnikání. Předpokládejme roční příjem z ubytování ve výši milion korun, což v Praze odpovídá pronajímání pouhých dvou až tří bytů.

Pokud bude příjem považován za příjem z pronájmu, bude výsledná daň činit maximálně 105 tisíc korun (při uplatnění 30% výdajového paušálu). V praxi je ale daň zpravidla ještě nižší, protože pronajímatel nemovitost odepisuje a uplatňuje další související výdaje (za auto, zprostředkovatelskou provizi, pomocnou pracovní sílu atp.).

Bude-li příjem považován za zisk z podnikání, bude výsledná daň činit maximálně 90 tisíc korun (při uplatnění 40procentního výdajového paušálu), případně maximálně 60 tisíc korun (při uplatnění 60procentního paušálu), bude-li podnikatel držitelem živnostenského oprávnění. K tomu je ale třeba připočíst sociální a zdravotní pojištění ve výši 128,1 tisíce korun (pro 40% paušál), respektive 85,4 tisíce korun (pro 60% paušál). Pokud by podnikatel chtěl uplatňovat skutečné výdaje, tedy zejména odpisy, musel by nemovitost zahrnout do obchodního majetku se všemi s tím souvisejícími nevýhodami. Stane-li si pak podnikatel plátcem DPH, přichází v úvahu i odvod dalších 130 tisíc korun na této dani.

Porovnání zdanění při příjmech z krátkodobého pronájmu ve výši milion korun a celkovým obratem nad milion korun

 

Běžné danění (nesprávné)

Správné danění (paušál 40%)

Správné danění (paušál 60%)

daň z příjmu

max. 105.000 Kč

90 000 Kč

60 000 Kč

sociální a zdravotní

0

128 100 Kč

85 400 Kč

DPH

0

130 000 Kč

130 000 Kč

Celkem daně a odvody

max. 105 000 Kč

348 100 Kč

275 400 Kč

Ondřej Antoš, Daniel Kotula
Článek byl publikován na serveru Peníze.cz

Sdílejte na
Ministerstvo financí: kryptoměny se účtují jako zásoby 26.8.2018

Ministerstvo financí před prázdninami zveřejnilo stanovisko k účtování a evidenci digitální měny. Doporučuje ke všem kryptoměnám přistupovat jako k zásobám, a to bez ohledu na skutečnost, za jakým účelem jsou tyto digitální měny drženy.

Nový postup pro výpočet směrné hodnoty 20.8.2018

V červnu vláda schválila novelu prováděcí vyhlášky k zákonu o dani z nabytí nemovitých věcí. Vyhláška by měla být z převážné části účinná od 1.1.2019, některá dílčí ustanovení však platí již od letošního července.

Od podpory montoven k projektům výzkumu 10.8.2018

V legislativním procesu je návrh novely zákona o investičních pobídkách, který má posílit inovativní potenciál české ekonomiky a podpořit vznik pracovních míst s vyšší přidanou hodnotou. Připravovaná novela zákona by měla nabýt účinnosti v roce 2019.

Zpět na články